ใบเสร็จรับเงินค่าเช่าซึ่งผู้ให้เช่าลงลายมือชื่อไว้ที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์ยื่นฟ้องแล้ว จะนำมาใช้วินิจฉัยสิทธิในการฟ้องร้องของโจทก์ไม่ได้ เมื่อการเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่ต้องบอกกล่าว (ฎ 949/2520)
มาตรา 28 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯบัญญัติว่า การเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่า ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านา บทบัญญัติดังกล่าวและในมาตราอื่น ๆ ตามพระราชบัญญัตินี้ไม่มีการยกเว้นไว้ว่า การรับโอนในกรณีใดที่จะให้การโอนเป็นผลให้การเช่านาตามพระราชบัญญัตินี้ระงับไป การที่โจทก์รับโอนที่พิพาทมาโดยซื้อได้จากการขายทอดตลาด ก็ไม่มีกฎหมายบัญญัติยกเว้นที่จะไม่ต้องรับภาระผูกพันที่มีเหนือทรัพย์นั้น กรณีต้องถือว่าโจทก์รับโอนที่พิพาทมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นผู้ให้จำเลยทั้งสองเช่า โจทก์จึงต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิม ขณะโจทก์ฟ้องสิทธิการเช่าของจำเลยทั้งสองยังไม่สิ้นสุด โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง (ฎ 6275/2534)
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ผู้ให้เช่าย่อมฟ้องขอให้ศาลบังคับให้ผู้เช่าออกไปเมื่อใดก็ได้ ไม่จำเป็นที่ผู้เช่าจะต้องทำการบอกกล่าวก่อนฟ้อง (ฎ 627/2510)
จำเลยขายฝากเรือนเลขที่ 126 แก่โจทก์ ต่อมาระหว่างอายุสัญญาจำเลยรื้อเรือน แล้วสร้างเป็นเรือนหลังใหม่ในที่เดิม โดยใช้ไม้ของเรือนหลังเดิมบางส่วนและใช้บ้านเลขที่ 126 ตามเดิม ดังนี้ ถือได้ว่าเรือนหลังเดิมซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามสัญญาขายฝากและเป็นวัตถุแห่งหนี้นั้นได้สิ้นสภาพไปแล้ว เรือนหลังใหม่คือเรือนพิพาทย่อมไม่ตกอยู่ในบังคับของสัญญาขายฝาก โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในเรือนพิพาท ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากเรือนพิพาท คงมีอำนาจที่จะว่ากล่าวแก่จำเลยในกรณีที่จำเลยรื้อเรือนหลังเดิม อันเป็นวัตถุแห่งหนี้ตามสัญญาขายฝากเท่านั้น (ฎ 515/2525)
เช่าบ้านไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ผู้ให้เช่าขับไล่ผู้เช่าได้โดยไม่ต้องบอกเลิกตาม มาตรา 566 ซึ่งใช้ในกรณีมีหนังสือเช่าเป็นหลักฐานใบเสร็จรับเงินค่าเช่าเป็นหลักฐานการเช่าได้หรือไม่ไม่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน มิใช่จะยกขึ้นอ้างเมื่อใดก็ได้ (ฎ 20/2519)
ที่ดินพิพาทอยู่ในเขตป่าไม้ถาวรจึงเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน การเข้ายึดถือครอบครองย่อมไม่ได้สิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย ทั้งไม่อาจอ้างสิทธิใดๆ ใช้ยันรัฐได้ แต่ในระหว่างราษฎรด้วยกัน ย่อมยกการยึดถือครอบครองก่อนขึ้นยันผู้อื่นที่เข้ามารบกวนได้ในขณะเวลาที่ตนยังยึดถือครอบครองอยู่เท่านั้น ดังนั้น การที่โจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาท จึงเป็นการกระทำที่ไม่มีสิทธิเพราะเท่ากับนำที่ดินของรัฐไปให้บุคคลอื่นเช่าโดยรัฐไม่ยินยอม และมีผลเป็นการมอบการยึดถือครอบครองให้แก่จำเลย โจทก์จึงไม่ใช่ผู้ยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทอีกต่อไป จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยผู้ครอบครองที่ดินพิพาท (ฎ 1389/2550)
แม้สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับ ส. จะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ก็ไม่มีกฎหมายบังคับให้การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ ต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนการเช่าดังกล่าวรับทราบด้วย โจทก์จำเลยและ ส. ลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวพิพาทจาก ส. มาเป็นจำเลยถือว่าโจทก์และ ส.ได้บอกกล่าวการโอนและให้ความยินยอมการโอนสิทธิการเช่าเป็นหนังสือ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา306วรรคหนึ่งแล้ว แม้หนังสือเลิกการเช่าของโจทก์ที่ส่งไปยังจำเลยเป็นระยะเวลาน้อยกว่ากำหนดเวลาที่ต้องชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง ซึ่งไม่ชอบด้วยมาตรา 566 แต่โจทก์ฟ้องคดีเมื่อเกินกว่าชั่วกำหนดเวลาดังกล่าว ถือว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้วจึงมีสิทธิฟ้องขับไล่ได้ (ฎ 1248/2538)
บริษัทโจทก์โดยคณะกรรมการชุดเดิม ได้นำโรงงานและกิจการผลิตไม้อัดของโจทก์ ไปให้จำเลยเช่าดำเนินกิจการแทน โดยได้ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนกันมีกำหนด 15 ปี สัญญาเช่ามีข้อความข้อหนึ่งว่า "คู่สัญญาตกลงกันว่า หากมีข้อพิพาทใดๆเกิดขึ้นเกี่ยวกับข้อสัญญานี้แล้ว ให้คู่กรณีนำคดีฟ้องร้อง ณ ที่ศาลแพ่ง" ต่อมาบริษัทโจทก์จดทะเบียนกรรมการผู้บริหารงานใหม่ กรรมการชุดใหม่เข้าไปดำเนินกิจการไม่ได้ จึงฟ้องขับไล่จำเลยต่อศาลจังหวัดสมุทรปราการซึ่งโรงงานพิพาทตั้งอยู่ในเขต อ้างว่า จำเลยเข้าไปดำเนินกิจการผลิตไม้อัดในโรงงานพิพาทปราศจากมูลเหตุที่จะอ้างได้โดยชอบด้วยกฎหมาย สัญญาเช่าที่จำเลยทำกับกรรมการบริษัทโจทก์ชุดเก่าขัดต่อวัตถุประสงค์ของโจทก์ ทั้งเป็นสัญญาที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งตามกฎหมาย ตกเป็นโมฆะ ดังนี้ คู่ความมิได้พิพาทกันเกี่ยวด้วยสัญญาเช่าที่ทำกันไว้ เพราะมิได้ฟ้องร้องหาว่าคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งประพฤติผิดเงื่อนไขแห่งสัญญาเช่า หรือไม่ยอมปฏิบัติตามข้อกำหนดแห่งสัญญาเช่า แต่เป็นการฟ้องร้องในมูลละเมิด โจทก์จึงหาตกอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 7(4) ที่จะต้องยื่นฟ้องต่อศาลแพ่งดังที่ตกลงกันไว้ในหนังสือสัญญาเช่าไม่ คำฟ้องคดีนี้เกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโจทก์ยื่นฟ้องจำเลยต่อศาลจังหวัดสมุทรปราการที่ทรัพย์พิพาทตั้งอยู่ในเขตศาล จึงเป็นการชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 4(1) แล้ว (ฎ 1491/2519)
ท่านสามารถเผยแพร่ หรือนำเสนอ ข้อสังเกต ประเด็นกฎหมายที่สำคัญ บทความที่น่าสนใจ โดยเข้าไปที่ หน้าเขียนบทความ
